Analisámos o artigo "Crowdfunding no Imobiliário: não morda o isco" publicado no site da DECO no dia 24 de Março de 2017 que testou uma plataforma concorrente que actua na área dos empréstimos associados a imóveis.
Tendo em consideração as questões colocadas por utilizadores interessados no crowdfunding imobiliário, pretendemos sublinhar que a nossa proposta de valor para investidores e promotores da Mutuall diferencia-se da proposta de valor das outras plataformas a concorrer no mercado. De seguida, iremos analisar detalhadamente as dúvidas colocadas e apresentar as soluções ou alternativas desenhadas para o modelo de negócio da plataforma Mutuall.
1) "[PortugalCrowd] Sem registo na CMVM"
1) Estamos em fase de registo na CMVM. Estamos de acordo que o crowdlending é a modalidade de empréstimo de plataformas de financiamento online prevista no Regime Jurídico do Financiamento Colaborativo em vigor em Portugal. A nossa equipa tem competência e experiência adequada e dispomos de recursos técnicos e financeiros para assegurar uma gestão profissional rigorosa de uma plataforma de crowdfunding licenciada.
2) "A empresa[PortugalCrowd] não esclarece sobre os projetos associados ao investimento e não dá a conhecer a finalidade do mesmo."
2) Apenas consideraremos campanhas de financiamento para projectos de imóveis com um negócio rentável associado e com a respectiva apresentação de um dossier de documentação completo e válido que fica disponível para todos os investidores seguindo sempre a política de protecção a investidores descrita na pagina Como Funciona
3) "[PortugalCrowd] não divulga dados sobre o beneficiário do capital emprestado."
3) Qualificamos a competência do promotor na gestão do projecto e divulgamos a identidade do promotor, protegendo a sua privacidade. O Promotor não poderá ter dívidas fiscais, ao Estado nem incidentes na Banca não justificados. Acresce que todos os utilizadores têm de ser validados documentalmente por uma entidade de pagamentos, no caso a Lusopay, supervisionada pelo Banco de Portugal e com licença de actividade em 28 bancos centrais e países da Europa.
4) "[PortugalCrowd] não divulga a identificação e as características detalhadas dos imóveis que servem de garantia"
4) Identificamos, com a documentação legal e avaliação imobiliária por perito avaliador credenciado, todas as características do imóvel. O imóvel não pode estar sobrevalorizado em relação a imóveis comparáveis no mercado local. Por opção não iremos analisar pedidos de financiamento em segmentos cujo preço por metro quadrado exceda os 20% da média do valor dos imóveis na zona e do segmento, reduzindo como tal o risco de fortes oscilações decorrentes de potencial desvalorização ou volatilidade do mercado imobiliário.
5) Conhecem o caso que "atualmente está a decorrer em França, via investimento através das plataformas Wiseed e Anaxago" ? Como se diferencia a vossa plataforma ?
5) Hipotecas registadas directamente a favor dos investidores no Instituto de Registos e Notariado, sem intermediários. Para evitar qualquer erro de interpretação no registo de privilégios creditórios não é possível emprestar na Mutuall caso já existam hipotecas registadas anteriormente para o imóvel associado à operação de financiamento.
6) " Em caso de não-pagamento dos juros do empréstimo aos credores do projeto, isso pode ser um problema, pois é esse mesmo imóvel que serve de garantia". É mesmo assim?
6) Na mutuall é exigido o pagamento de amortizações mensais de juros e também de capital. A Mutuall não é um modelo híbrido de crowdlending com pagamento de capital apenas no fim do prazo e/ou em caso de venda do imóvel (com mais ou menos valias). Em caso de insolvência ou atraso no reembolso pelo promotor, a Mutuall representará os investidores em processos judiciais ou de recuperação de dívidas.
7) " Os riscos e as incertezas associados a este tipo de investimentos do lado de quem empresta não são devidamente compensados pela remuneração prometida. "
7) Seleccionamos criteriosamente os negócios com imóveis com uma rentabilidade que permita gerar uma margem de lucro para o promotor depois do pagamento das despesas operacionais e do reembolso do empréstimo. Em condições do mercado local equilibrado, a taxa máxima de esforço exigida ao promotor é inferior a 60% e a taxa de empréstimo sobre o valor de avaliação é até 80%.
8) " através desta plataforma (PortugalCrowd) nem está a investir em imobiliário. É mesmo assim?
8) Na Mutuall o investidor é, dentro da legislação portuguesa, não accionista nem obrigacionista, é um credor hipotecário. A hipoteca é uma garantia real que confere ao credor o direito de ser pago com prioridade face a todos os outros credores que não beneficiem de privilégio creditório especial, direito de retenção ou prioridade de registo através do produto da venda de certos bens imóveis ou bens móveis equiparados (automóveis, navios e aeronaves), sobre os quais incide a hipoteca.
9) "Do de quem vai usufruir do empréstimo, É mais barato recorrer aos bancos"
9) Os spreads divulgados pelos bancos em acções de marketing referem-se ao spread comercial mínimo. Ao solicitar empréstimo pela Mutuall o promotor não tem despesas de manutenção de contas bancárias, seguros de vida, domiciliação de rendimentos, cartões ou outros produtos financeiros.
10) "Quanto à taxa de juro do contrato mútuo, esta é definida pelo proprietário, o que nos suscitou surpresa".
10) A taxa mutuall para financiamento e para investimento é fixa de 4%. O que poderá variar é o Loan-to-value (rácio empréstimo - activo) e a taxa de esforço, em função do risco da operação. Não sendo regulados pelo Banco de Portugal, implementámos as recomendações para Empréstimos Hipotecários: https://www.bportugal.pt/page/
11) "a Upcrowding pode, de acordo com as condições gerais disponibilizadas, designar qualquer entidade para ser consignatária da hipoteca. O desconhecimento desta entidade é mais um passo no vazio de um processo que nos levanta muitas dúvidas. O nosso conselho é claro: não recorra a esta plataforma."
11) Estamos a cooperar com o IRN - Instituto de Registos e Notariado - e O SIR - criado pelo programa Simplex do Governo de Portugal, de modo a digitalizar totalmente o processo de registo de hipotecas a favor dos investidores, na sua devida proporção. O processo exige a implementação coordenada da procuração online, da assinatura digital e da hipoteca digital e de um sistema de comunicação de registos seguro online.
Limites ao rácio LTV, ao DSTI e à maturidade. Fonte: Banco de Portugal